Mietzinsreduktion wegen Lockdown?

Seit 22.11.2021 befindet sich die Repu­blik Öster­reich mitt­ler­weile im vierten Lock­down. Wie aus den vorigen Lock­downs bekannt, dürfen nur „Geschäfte des tägli­chen Bedarfs“ ihre Türen geöffnet lassen. Der Handel und Anbieter von „körper­nahen Dienst­leis­tungen“ bleiben bis voraus­sicht­lich 13.12.2021 geschlossen. Gerade in der Vorweih­nachts­zeit entgehen den jewei­ligen Betrei­bern von Geschäfts­lo­kalen wich­tige Umsätze. Ein recht­lich brisantes Thema in diesem Zusam­men­hang ist, inwie­fern einem Mieter eines Geschäfts­lo­kals eine Miet­zins­re­duk­tion fordern kann.

Eine zentrale Rege­lung für die Miet­zins­be­freiung findet sich in § 1104 ABGB: „Wenn die in Bestand genom­mene Sache wegen außer­or­dent­li­cher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Über­schwem­mungen, Wetter­schläge, oder wegen gänz­li­chen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestand­geber zur Wieder­her­stel­lung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pacht­zins zu entrichten.“

Das Coro­na­virus wurde bereits im Jahr 2020 vom Obersten Gerichtshof als Seuche iSd § 1104 ABGB quali­fi­ziert. Nun ist auch der Oberste Gerichtshof (3 Ob 78/21y) den zahl­rei­chen Meinungen zur Miet­zins­be­freiung in der Lite­ratur gefolgt: Im konkreten Fall ging es um ein Sonnen­studio, dass aufgrund des behörd­li­chen Betre­tungs­ver­botes nicht öffnen durfte. So hält der erken­nende Senat fest: „Als Zwischen­er­gebnis folgt daher, dass das Bestand­ob­jekt im April 2020 infolge eines in § 1104 ABGB ausdrück­lich genannten Elemen­tar­ereig­nisses (Seuche und daraus folgendes behörd­li­ches Betre­tungs­verbot) zur Gänze nicht gebraucht werden konnte. Die gesetz­lich unmit­telbar ange­ord­nete Rechts­folge ist, dass kein Miet- oder Pacht­zins zu entrichten ist.“

Nun ist somit auch höchst­ge­richt­lich geklärt, dass im Falle der gänz­li­chen Unbe­nütz­bar­keit des Miet­ob­jektes aufgrund eines behörd­li­chen Betre­tungs­ver­bots zur Eindäm­mung des Coro­na­virus gemäß § 1104 ABGB kein Miet­zins zu entrichten ist.

Der Oberste Gerichtshof hat im gegen­ständ­li­chen Fall unbe­ant­wortet gelassen, ob der Erhalt eines Fixkos­ten­zu­schusses etwas an der Miet­zins­be­freiung ändern würde. Der Oberste Gerichtshof hat sich auch nicht mit der Frage befasst, ob auch ein gerin­geres Kunden­auf­kommen zu einer Miet­zins­re­duk­tion führen würde oder ein nach wie vor genutztes Lager im Miet­ob­jekt eine Zahlung eines (Teil-)Mietzinses recht­fer­tigen würde. Er hielt aber fest, dass der Umstand, dass die Einrich­tungs­ge­gen­stände des Solar­stu­dios im Lokal verblieben, keine teil­weise Nutzung bedeuten würde, weil dies eben nicht dem vertrag­lich verein­barten Zweck entspräche. Inso­fern sei auch kein Miet­zins für im Miet­ob­jekt verblie­bende Einrich­tungs­ge­gen­stände zu bezahlen.

Zum Thema „Waren­lager“ hat bereits das Bezirks­ge­richt Meid­ling ausge­spro­chen, dass die bloße Tatsache, dass der Mieter die Räum­lich­keiten auch für das Lagern von Sachen nutzte, nicht ausreiche, wenn die eigent­liche geschäft­liche Tätig­keit durch räum­liche Beschrän­kungen gänz­lich verun­mög­licht wurde. Die Lage­rung von Waren sei nur dann zu berück­sich­tigen, wenn die Lage­rung typi­scher­weise für den eigent­li­chen Betriebs­zweck als Verkaufs­lokal erfor­der­lich ist (BG Meid­ling 28. 10. 2020, 9 C 368/20b).

Auch das Landes­ge­richt für Zivil­rechts­sa­chen Wien hielt fest, dass kein Miet­zins zu zahlen ist, wenn das Miet­ob­jekt wegen außer­or­dent­li­cher Zufälle (wie der COVID-19 Pandemie) gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann – wenn aber der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Miet­stücks behält, wird ihm (nur) ein verhält­nis­mä­ßiger Teil des Miet­zinses erlassen (LGZ Wien 17.2.2021, 39 R 27/21s).

Ob der Oberste Gerichtshof diesen Ansichten eben­falls folgen wird, bleibt abzu­warten. Es gibt jeden­falls noch einige offene Themen, mit denen sich der Oberste Gerichtshof in den kommenden Monaten noch befassen wird müssen. Auch wenn nun einige Entschei­dungen mieter­freund­lich getroffen wurden – ein gene­reller Anspruch auf Miet­zins­ent­fall nach § 1104 ABGB wegen COVID-19 lässt sich damit nicht begründen, viel­mehr bedarf es bei jedem Miet­ver­hältnis einer einzel­fall­ori­en­tierte Detail­be­trach­tung. Ausschlag­ge­bend sind unter anderem der verein­barte Miet­zweck und die Rege­lungen im Vertrag zur Risi­ko­ver­tei­lung. Die Rechts­un­si­cher­heit unter Mietern und Vermie­tern ist verständ­li­cher­weise groß.

Unge­achtet der Reich­weite, die diese Entschei­dungen für bereits laufende Miet­ver­hält­nisse bringen wird, ist auch zukünf­tigen Miet­ver­hält­nisse große Beach­tung zu schenken, denn die Pandemie wird uns noch länger beschäf­tigen: Die Rege­lung des § 1104 ABGB ist dispo­sitiv, das bedeutet, dass die Rege­lung unter bestimmten Voraus­set­zungen ausge­schlossen werden kann. Wichtig ist daher, dass Sie Ihren Miet­ver­trag vor Unter­fer­ti­gung über­prüfen lassen. Wir sind sowohl für die Erstel­lung als auch für die Über­prü­fung Ansprech­partner für Sie!

Mag. Katha­rina Hand­schur, Wien, am 02.12.2021